Сдаем квартиру: советы начинающим арендодателям

Недвижимость во Франции

Это может показаться странным, но покупка квартиры в Киеве, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду, — бизнес довольно прибыльный. Окупается такая квартира в среднем за 10 лет. В большинстве столиц Европы о такой прибыльности приходится только мечтать.

Впрочем, те, кто занимается подобным бизнесом, как правильно сдать квартиру в аренду, знают все и даже чуть больше. А вот как быть тем, кто собирается сдавать имеющуюся «лишнюю» жилплощадь впервые?

Как и кому сдавать

Вариантов поиска хороших квартирантов может быть несколько. Первый — искать среди и через знакомых. Считается, что такой вариант безопаснее для сохранения имущества. Однако отнюдь не является гарантией. В частности, еще и потому, что со знакомыми договора аренды обычно не заключают, и в случае какого-либо происшествия, требовать возмещения убытков будет проблематично.

Второй вариант — обратиться в агентство недвижимости . Услугами риэлторов сегодня пользуются почти все арендодатели, включая старушек, сдающих угол. Исключение — разве что ярые ненавистники оных. Хотя с чего это арендодателям не любить риэлторов? Если заказываемую услугу они получают бесплатно — по «обычному праву» услуги риэлтора оплачивает арендатор. В общем, если вы решили сдавать квартиру, можете смело обращаться в агентство с хорошей репутацией. В таком случае, кроме поиска квартирантов, агент может предоставить вам консультацию по интересующим вас вопросам, и более-менее адекватно оценить рыночную стоимость аренды. Справедливости ради, стоит уточнить, что оценка риэлтора не всегда совпадает с оценкой потенциальных квартирантов.

Но самое главное, риэлтор предоставит вам грамотно составленный договор аренды, в котором уже оговорены вопросы, по которым наиболее часто возникают разногласия.

Наконец, можно самостоятельно разместить объявления в печатных и онлайн-изданиях. В таком случае, стоит подробно описать квартиру — от месторасположения, этажа и наличия домофона или консьержа в парадном, до состояния ремонта в санузле. Чем подробнее будет описание, тем больше шансов быстро найти арендатора. Впрочем, те же сведения стоит предоставить и риэлтору — с той же целью.

Читайте также  Покупка квартиры: советы нотариуса

Разместив объявления, не забывайте регулярно их обновлять, пока не сдадите свою недвижимость. Можно даже потратиться на статусы «hot», «vip» и прочие подобные. При удачном соотношении качества квартиры, месторасположения и цены, такое объявление вам будет нужно всего пару дней, а стоит это не так уж дорого.

Имеет смысл сделать и несколько качественных фото всех помещений в квартире. Фотографировать, конечно, лучше с выгодных ракурсов, однако слишком уж преувеличивать достоинства квартиры не стоит ни на словах, ни в фото — потенциальный арендатор все равно будет смотреть ее до подписания договора аренды.

Определитесь с базовыми требованиями к будущим квартиросъемщикам. Готовы ли вы сдать квартиру людям с домашними животными, детьми или людям, например, курящим?

При этом стоит учитывать, что домашние животные мебель и обои портят только в детском возрасте — взрослые животные зачастую уже воспитаны. Дети — какой-никакой залог благополучности и платежеспособности квартирантов, хотя, если дети маленькие, следы их пребывания останутся непременно. А курить квартиранта можно обязать за пределами квартиры.

Цена вопроса

Один из самых важных моментов — цена. Опыт и логика подсказывают, что быстрее других сдаются квартиры в относительно приличном состоянии по низкой цене. То есть, если предложить однокомнатную квартиру на Оболони с советской мебелью и советским же ремонтом в нормальном состоянии, да еще и недалеко от метро за 3000 гривен, шансы сдать ее за день-два велики. А вот запросив за аналогичную по площади квартиру на Виноградаре или другом аналогичном, отдаленном от метро и не слишком благоустроенном районе, 4000-4500 гривен, пусть даже там евроремонт и новая мебель, сдавать ее вы будете долго, и сдадите, скорее всего, лишь снизив цену до уровня, приемлемого для арендаторов.

Читайте также  Как получить акт на землю? Полезные советы

Иногда арендодатели-новички исходят из принципа важности этой жилплощади именно для них — и неоправданно завышают цену. Возможно, для них эта недвижимость действительно очень ценна, и сдавать ее они решили только ввиду сложных жизненных обстоятельств, однако арендаторам не до сантиментов: они хотят снять выгодно и качественно. Потому выставив слишком высокую цену, вы рискуете потерять деньги за несколько недель или даже месяцев «простоя», так и не возместив их в последствии.
Но и слишком низкую цену предлагать не целесообразно. Попробуйте взглянуть на свою квартиру глазами постороннего человека — арендатора. Сняли бы вы ее за предлагаемую сумму? Или, может, в квартире стоит обновить ремонт? Свежий, пусть даже простенький ремонт, который обойдется не так уж дорого, способен заметно увеличить привлекательность вашей недвижимости, а заодно и арендную плату.

Договор — залог спокойствия

Причем как арендодателя, так и арендатора.

Договор аренды обычно имеет вид договора между физическими лицами и удостоверяется подписями. В нем обязательно оговаривается адрес сдаваемого имущества, его общая и жилая площадь, срок аренды. Фиксируются в договоре и паспортные данные обеих сторон, и документ, удостоверяющий владение.

При наличие договора вы вправе будете требовать возмещения убытков. Однако не стоит забывать, что подписав договор, вы не имеете права требовать, чтобы арендатор съехал, когда к вам приедут родственники из другой страны, племянники из другого города или просто потому, что вам так захотелось. Расторгнуть договор то вы можете, но только предупредив квартиранта в оговоренные сроки — обычно это месяц. Не имеете вы права и в одностороннем порядке повышать размер арендной платы — только по взаимному согласию с арендатором, либо, опять же, по истечению срока действия договора и при заключении нового.

Читайте также  Работающие бизнес-советы от 25 миллионеров

Налоговые перипетии

Ну, и, пожалуй, самый неприятный для большинства арендодателей вопрос: уплата налога. Здесь все, в общем-то, просто. Можно просто платить 15 % налога с получаемой прибыли как физическое лицо. Можно зарегистрироваться, как физическое лицо-предприниматель и платить единый налог, но это вариант для тех, кто сдает несколько квартир или занимается сразу несколькими видами деятельности.

А можно налог не платить. Что уж греха таить, большинство арендодателей всеми правдами и неправдами пытаются его обойти. Можно не заключать договор, а если кто из соседей поинтересуется, представить постояльца родственником. Или заключить договор без указания суммы аренды, но на это обычно не очень-то идут арендаторы, а если и идут, то в обмен на снижение арендной платы. Можно просто не платить: договор между физическими лицами, коим является договор аренды, нотариусом не заверяется и нигде не фиксируется. Да и риэлторы не спешат регистрировать все свои сделки и суммы комиссионных по ним.

Однако, как и любое уклонение от налогов, это чревато. Нанесением ущерба, компенсацию за который вы потребовать не сможете, проблемами с налоговой или с милицией. В общем, как говорилось в одной старой рекламе, лучше заплатить налоги и спать спокойно. Но как поступать, решать, конечно, вам.

Сдать квартиру, даже если вы делаете это впервые, не трудно. Главное — предусмотреть все нюансы, найти разумный баланс между собственными пожеланиями и рыночными реалиями. И… морально подготовиться.

Автор: Наталия Рева

Comments are closed, but trackbacks and pingbacks are open.